面臨高房價時代,長年深耕地產研究的彭建文指出,這些問題不只是宏觀經濟議題,更牽涉許多人眼前具體的人生難題,還有國家人口的結構困境。
攝影/林俊孝

臺灣房價連年高漲,網路上甚至盛傳「房價只漲不跌」的神話,事實真是如此嗎?除了關心帳面上的價格起伏,我們還可以如何更深入瞭解臺灣房地產市場的現況與來龍去脈?

「臺灣住宅市場有很多特別之處,也因此構成許多特殊的問題。」投入房地產經濟研究超過30年,國立臺北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文指出,這些問題不只是宏觀經濟議題,更牽涉許多人眼前具體的人生難題,以及國家人口結構的困境──初出社會的年輕世代,在租屋/購屋的分叉路上,會如何做出抉擇?面臨嚴重少子化與高齡化問題,甚至連續兩年人口負成長的臺灣,住宅需求將如何變化,可能為房地產市場帶來什麼隱憂?

四高二低:目睹臺灣房地產市場之怪現狀

剖析問題前,先從現象著手。彭建文結合多年觀察與實證研究,盤點臺灣房地產市場「四高二低」的怪異現況。

彭建文點出臺灣房地產市場特殊的「四高二低」現象──高住宅自有率、高房價所得比、高空屋率、高老舊住宅比例,以及低租金報酬率、低居住品質──它們從何而來?又將如何影響個人與國家的未來?
企劃腳本/林義宏  美術設計/林柏希

首先,臺灣有全球名列前茅的「住宅自有率」,即「住在自己(或家人)擁有的房子裡」的家戶比例。彭建文指出,臺灣住宅自有率從1980年至2000年,由72.5%提升至約82.2%(基於調查方法不同,數據可能有些許落差),充分體現臺灣人對「擁屋」的追求。

跨國經驗顯示,高住宅自有率有助於提升居住環境與社會整體的穩定性,「美國曾經提出很多政策,努力想提升住宅自有率,但效果卻相當有限,數字停留在64-67%的區間。」而臺灣的住宅自有率落在八成左右,在自由市場體系的國家裡實屬罕見。

房仲業者常拿高住宅自有率當作臺灣人買房「剛性需求」的證據,然而,臺灣房地產市場早已和最基本的供需法則背道而馳。

「當一種產品在市場上供過於求,價格應該下跌。」彭建文解釋,「換句話說,『空屋率』和『房價』應該呈現反向關係:空房子越多,房價照理來說會越低。但臺灣不僅房價很高,空屋率也很高,是個弔詭現象。」

2022年,臺北新屋成交價平均每坪直逼近一百萬,很多人可能連車位都買不起。年輕人紛紛喊著買不起房,新建案卻依然如雨後春筍般冒出,彷彿除了考慮市場供需,別忘了房屋也有壽命,也會變老。臺灣另一個住宅危機在「老舊住宅比例」過高,臺北市逾五成房屋為30年以上的老舊建築,其他縣市則大多超過四成,政府執行都市更新的速度卻相形緩慢。

彭建文點出問題表示,空房越多,房價應越低。但臺灣不僅房價高,空屋率也很高,是相當弔詭的現象。
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這些特性也伴隨「低租金報酬率」、「低居住品質」的後果。由於房價過高,房東把房子租出去,租金其實不足以補貼房貸;不過特殊的是,儘管租金報酬率低,很多房東還是能靠「價差」賺回來,換言之,必須倚賴房價持續上漲的趨勢來獲利。而大量老舊住宅於環境衛生與安全各方面均堪憂,也造成租屋族群,以及購買中古屋自住者花費不少金錢,卻無法享受相稱的居住品質。

高房價,那又如何?房地產市場與人口結構的交互作用

在這個薪資漲幅跟不上物價的年代,購屋、生育成本雙雙上漲,發生相互排擠的效應。「很多人必須思考:自己到底要孩子、還是要房子?有了房子,就沒錢養孩子;想要有孩子,就沒錢買房子。」彭建文以順口溜般的句子,感慨道出當代年輕人的辛酸。

不僅高房價遏制了年輕世代養兒育女的意願,造成少子化危機;高齡化與扶養比提升,更透過「離巢、不離巢」的選擇機制,默默影響住宅市場。彭建文分析2010年臺灣人口與住宅普查資料,發現「家戶生命週期」因個人的經濟與扶養負擔而有不同,由此更能窺見住宅需求停滯的跡象。

面臨薪資漲幅跟不上物價的年代,購屋、生育成本一齊上漲,孩子與房子該怎麼選?成為新世代的人生難題。
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所謂家戶生命週期,指的是一個家戶從組成、繁衍以至消逝的歷程。當一對伴侶決定結婚成家,各自離開原生家戶並在外自立,便是一個新家戶的形成(household formation)。未來他們的小孩成年後如果出外工作,也可選擇遷出原生家戶,並透過租屋或購屋自住方式,成立新的獨居家戶。

臺灣在家戶生命週期上最明顯的特色,就在子女「離巢」(即離家而居、成立新家戶)比例較低,即使已婚生子的人仍常與父母共同居住,這在歐美國家相當少見。除了重視家庭的傳統觀念、國家地理幅員較小等因素,高昂的房價與租金也是年輕人「不離巢」的主因之一。

若家中有學齡前子女或高齡者,同樣會降低離巢的意願,畢竟父母可以幫忙照顧子女,而自己又得照顧父母或祖父母。彭建文指出,從家戶中的人口結構折射至臺灣社會整體的人口變化,可以想見,嚴重的少子化問題,加上高齡化造成的高扶養比,將可能使得年輕人更難離巢,也讓住宅消費需求隨之減少。

房價水漲船高,以及日漸失衡的人口結構,不僅引燃居住正義、世代正義的難題,也導致住宅需求停滯。可是「剛性需求」減少,似乎還不足以讓「房價不跌」的神話破滅。

臺灣房屋需求減少,為何房價卻掉不下來?
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神話底下的真實

「很多人會問:人口與家戶量都減少了,為何房價還在上漲?」彭建文解釋:「雖然購屋自住的剛性需求大幅降低,臺灣房地產市場的投資需求卻還在增加。」近年投資客大肆將資本投入房地產市場,對房價產生的抬升力道已經大到超過消費需求降低的負面影響,從而出現房地產價格連年看漲的態勢。

「不過,金融面或投資面對房價的影響,終究是短期效果。」彭建文強調,「長期而言,房價仍會受到人口結構變化的影響。」實際分析長達近30年(1982-2010)的資料,他發現出生率確實能帶動房價提升,高齡人口比例則會拉低房價,只是這些趨勢暫時被投資熱潮所掩蓋。

然而,自由市場與金融因素瞬息萬變,投資需求隨時可能一夕間幡然改變,近期如美國升息、疫情、地緣政治與戰爭可能性,都會影響投資人信心。政府在預售屋部分宣布禁止「紅單轉讓」,同樣意在抑制過度猖獗的炒房行為,想讓房價回到合理範圍。

「金融面或投資面對房價的影響,終究是短期效果。」彭建文發現,出生率確實能帶動房價提升,高齡人口比例則會拉低房價。
攝影/W. Xiang

「相對而言,人口結構的改變造成住宅消費需求減少,是更為穩定且長期的現象。如果現在支持房地產投資的短期因素消失,退潮之後就知道誰沒穿褲子。」彭建文以開玩笑的口吻說道。但他也隨即點出,一旦房價下跌,往往是真正長期持有房地產的自住者受到最大衝擊。

回歸問題癥結,從社會大眾的觀念積習、國家政策的推動方向,到市場機制的不夠完善,都是造成現況的原因,也是促成改變的潛在施力點。

「買房」的偏執,來自何方?

臺灣八〇年代以來的房地產熱潮,常被歸咎於「有土斯有財」的傳統觀念,但彭建文指出,追求「住宅自有」並非臺灣或華人社會的獨有現象。居住是人的基本需求,如果經濟能力與生活方式許可,住進自己擁有的房子,其實是世上所有人的夢想。「美國人不也都嚮往擁有自家庭院、游泳池的獨棟房屋嗎?」

長期累積的文化觀念,本身並不足以支撐起熱絡的房地市場。進一步從國家政策切入分析:「政府過去在住宅補貼的資源分配上,提供購屋者很優惠的房貸利率,相對而言,租屋者能申請的補助卻不多、而且較難取得,早年甚至連租金補貼政策都沒有。」

另一方面,臺灣租屋市場資訊不夠透明,對租屋者而言欠缺保障與自主性。「在臺灣,房屋出租者大多不是專業房東,而是個別經營。」彭建文說,「有些房東可能才簽完約,下個月就想賣掉房子或收回自用,平時也常聽到制定不合理規範、不照契約走的情形。」

缺乏良好運作的租賃環境,導致臺灣家戶的住屋需求難有其他滿足管道,只好在「租屋、擁屋」的選擇題,踏上購屋、揹房貸的道路,變相提升「非買房不可」的社會與經濟壓力。

政府過去鼓勵買房的政策,目前租屋/買屋市場的不平衡發展,加上民眾對房地產的傳統觀念,共同造成臺灣房地市場與住宅需求的困境:「購屋」成為社會大眾的主流選擇,卻也是許多人生命中不能承受之重。
企劃腳本/林義宏  美術設計/林柏希

社會住宅與都市更新:改變的迫切與困境

政府提供的社會住宅原則上「只租不賣」,有助於改善弱勢族群的經濟壓力與居住品質。根據社會住宅聯盟的標準,社會住宅的數量至少應達到房屋總存量5%,目前達成率卻連一半都不到。「多蓋社會住宅絕對是對的,因為臺灣現在社會住宅的比例實在太少。」彭建文說。

另一方面,都市更新執行不力,也使老舊住宅過多的問題懸而未解。彭建文時常擔任全臺各地都市更新及爭議處理審議會委員,參與協調過諸多案件。他發現,目前都市更新的速度遠遠趕不上房子變老的速度:「臺灣需要更新的房子粗估三百萬戶,可是一年實際能執行更新的只有6,000到10,000萬戶,等於需要好幾百年才能完成。」

彭建文指出,臺灣都市更新執行不力,導致老舊住宅過多的問題懸而未解。
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大面積整合的都市更新實行不易,政府於是提出「危老條例」(全名:都市危險及老舊建築物加速重建條例),寧可慢慢從小面積著手。但這種切豆腐般的做法,卻很難達到都市更新訴求整體環境改善的目標,結果多是蓋出紙片屋,或形成人車動線規劃差、鄰里連結性不足的社區。

住宅在每個人的生命中(與經濟上)都佔有舉足輕重的地位,政府想做出任何改變,都必須面對各方阻力。「我們都在理想跟現實之間掙扎拔河,」彭建文說,「怎麼讓改變實際發生,又不因太過務實而失去當初理想的面貌,是我們一直在思考跟努力的目標。」

採訪撰稿/林義宏
編輯/林俊孝
攝影/林俊孝、W. Xiang

研究來源
彭建文(2013)。不同生命週期階段家戶之居住安排選擇與其外部性分析:過去、現在、及未來。國科會專題研究計畫(一般研究計畫)。
彭建文、蔡怡純(2017)。人口結構變遷對房價影響分析。經濟論文叢刊,45,163–192。