面臨高房價時代，長年深耕地產研究的彭建文指出，這些問題不只是宏觀經濟議題，更牽涉許多人眼前具體的人生難題，還有國家人口的結構困境。
攝影／林俊孝
臺灣房價連年高漲，網路上甚至盛傳「房價只漲不跌」的神話，事實真是如此嗎？除了關心帳面上的價格起伏，我們還可以如何更深入瞭解臺灣房地產市場的現況與來龍去脈？
「臺灣住宅市場有很多特別之處，也因此構成許多特殊的問題。」投入房地產經濟研究超過30年，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文指出，這些問題不只是宏觀經濟議題，更牽涉許多人眼前具體的人生難題，以及國家人口結構的困境──初出社會的年輕世代，在租屋／購屋的分叉路上，會如何做出抉擇？面臨嚴重少子化與高齡化問題，甚至連續兩年人口負成長的臺灣，住宅需求將如何變化，可能為房地產市場帶來什麼隱憂？
四高二低：目睹臺灣房地產市場之怪現狀
剖析問題前，先從現象著手。彭建文結合多年觀察與實證研究，盤點臺灣房地產市場「四高二低」的怪異現況。
彭建文點出臺灣房地產市場特殊的「四高二低」現象──高住宅自有率、高房價所得比、高空屋率、高老舊住宅比例，以及低租金報酬率、低居住品質──它們從何而來？又將如何影響個人與國家的未來？
企劃腳本／林義宏 美術設計／林柏希
首先，臺灣有全球名列前茅的「住宅自有率」，即「住在自己（或家人）擁有的房子裡」的家戶比例。彭建文指出，臺灣住宅自有率從1980年至2000年，由72.5％提升至約82.2％（基於調查方法不同，數據可能有些許落差），充分體現臺灣人對「擁屋」的追求。
跨國經驗顯示，高住宅自有率有助於提升居住環境與社會整體的穩定性，「美國曾經提出很多政策，努力想提升住宅自有率，但效果卻相當有限，數字停留在64－67％的區間。」而臺灣的住宅自有率落在八成左右，在自由市場體系的國家裡實屬罕見。
房仲業者常拿高住宅自有率當作臺灣人買房「剛性需求」的證據，然而，臺灣房地產市場早已和最基本的供需法則背道而馳。
「當一種產品在市場上供過於求，價格應該下跌。」彭建文解釋，「換句話說，『空屋率』和『房價』應該呈現反向關係：空房子越多，房價照理來說會越低。但臺灣不僅房價很高，空屋率也很高，是個弔詭現象。」
2022年，臺北新屋成交價平均每坪直逼近一百萬，很多人可能連車位都買不起。年輕人紛紛喊著買不起房，新建案卻依然如雨後春筍般冒出，彷彿除了考慮市場供需，別忘了房屋也有壽命，也會變老。臺灣另一個住宅危機在「老舊住宅比例」過高，臺北市逾五成房屋為30年以上的老舊建築，其他縣市則大多超過四成，政府執行都市更新的速度卻相形緩慢。
彭建文點出問題表示，空房越多，房價應越低。但臺灣不僅房價高，空屋率也很高，是相當弔詭的現象。
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這些特性也伴隨「低租金報酬率」、「低居住品質」的後果。由於房價過高，房東把房子租出去，租金其實不足以補貼房貸；不過特殊的是，儘管租金報酬率低，很多房東還是能靠「價差」賺回來，換言之，必須倚賴房價持續上漲的趨勢來獲利。而大量老舊住宅於環境衛生與安全各方面均堪憂，也造成租屋族群，以及購買中古屋自住者花費不少金錢，卻無法享受相稱的居住品質。
高房價，那又如何？房地產市場與人口結構的交互作用
在這個薪資漲幅跟不上物價的年代，購屋、生育成本雙雙上漲，發生相互排擠的效應。「很多人必須思考：自己到底要孩子、還是要房子？有了房子，就沒錢養孩子；想要有孩子，就沒錢買房子。」彭建文以順口溜般的句子，感慨道出當代年輕人的辛酸。
不僅高房價遏制了年輕世代養兒育女的意願，造成少子化危機；高齡化與扶養比提升，更透過「離巢、不離巢」的選擇機制，默默影響住宅市場。彭建文分析2010年臺灣人口與住宅普查資料，發現「家戶生命週期」因個人的經濟與扶養負擔而有不同，由此更能窺見住宅需求停滯的跡象。
面臨薪資漲幅跟不上物價的年代，購屋、生育成本一齊上漲，孩子與房子該怎麼選？成為新世代的人生難題。
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所謂家戶生命週期，指的是一個家戶從組成、繁衍以至消逝的歷程。當一對伴侶決定結婚成家，各自離開原生家戶並在外自立，便是一個新家戶的形成（household formation）。未來他們的小孩成年後如果出外工作，也可選擇遷出原生家戶，並透過租屋或購屋自住方式，成立新的獨居家戶。
臺灣在家戶生命週期上最明顯的特色，就在子女「離巢」（即離家而居、成立新家戶）比例較低，即使已婚生子的人仍常與父母共同居住，這在歐美國家相當少見。除了重視家庭的傳統觀念、國家地理幅員較小等因素，高昂的房價與租金也是年輕人「不離巢」的主因之一。
若家中有學齡前子女或高齡者，同樣會降低離巢的意願，畢竟父母可以幫忙照顧子女，而自己又得照顧父母或祖父母。彭建文指出，從家戶中的人口結構折射至臺灣社會整體的人口變化，可以想見，嚴重的少子化問題，加上高齡化造成的高扶養比，將可能使得年輕人更難離巢，也讓住宅消費需求隨之減少。
房價水漲船高，以及日漸失衡的人口結構，不僅引燃居住正義、世代正義的難題，也導致住宅需求停滯。可是「剛性需求」減少，似乎還不足以讓「房價不跌」的神話破滅。
臺灣房屋需求減少，為何房價卻掉不下來？
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神話底下的真實
「很多人會問：人口與家戶量都減少了，為何房價還在上漲？」彭建文解釋：「雖然購屋自住的剛性需求大幅降低，臺灣房地產市場的投資需求卻還在增加。」近年投資客大肆將資本投入房地產市場，對房價產生的抬升力道已經大到超過消費需求降低的負面影響，從而出現房地產價格連年看漲的態勢。
「不過，金融面或投資面對房價的影響，終究是短期效果。」彭建文強調，「長期而言，房價仍會受到人口結構變化的影響。」實際分析長達近30年（1982-2010）的資料，他發現出生率確實能帶動房價提升，高齡人口比例則會拉低房價，只是這些趨勢暫時被投資熱潮所掩蓋。
然而，自由市場與金融因素瞬息萬變，投資需求隨時可能一夕間幡然改變，近期如美國升息、疫情、地緣政治與戰爭可能性，都會影響投資人信心。政府在預售屋部分宣布禁止「紅單轉讓」，同樣意在抑制過度猖獗的炒房行為，想讓房價回到合理範圍。
「金融面或投資面對房價的影響，終究是短期效果。」彭建文發現，出生率確實能帶動房價提升，高齡人口比例則會拉低房價。
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「相對而言，人口結構的改變造成住宅消費需求減少，是更為穩定且長期的現象。如果現在支持房地產投資的短期因素消失，退潮之後就知道誰沒穿褲子。」彭建文以開玩笑的口吻說道。但他也隨即點出，一旦房價下跌，往往是真正長期持有房地產的自住者受到最大衝擊。
回歸問題癥結，從社會大眾的觀念積習、國家政策的推動方向，到市場機制的不夠完善，都是造成現況的原因，也是促成改變的潛在施力點。
「買房」的偏執，來自何方？
臺灣八〇年代以來的房地產熱潮，常被歸咎於「有土斯有財」的傳統觀念，但彭建文指出，追求「住宅自有」並非臺灣或華人社會的獨有現象。居住是人的基本需求，如果經濟能力與生活方式許可，住進自己擁有的房子，其實是世上所有人的夢想。「美國人不也都嚮往擁有自家庭院、游泳池的獨棟房屋嗎？」
長期累積的文化觀念，本身並不足以支撐起熱絡的房地市場。進一步從國家政策切入分析：「政府過去在住宅補貼的資源分配上，提供購屋者很優惠的房貸利率，相對而言，租屋者能申請的補助卻不多、而且較難取得，早年甚至連租金補貼政策都沒有。」
另一方面，臺灣租屋市場資訊不夠透明，對租屋者而言欠缺保障與自主性。「在臺灣，房屋出租者大多不是專業房東，而是個別經營。」彭建文說，「有些房東可能才簽完約，下個月就想賣掉房子或收回自用，平時也常聽到制定不合理規範、不照契約走的情形。」
缺乏良好運作的租賃環境，導致臺灣家戶的住屋需求難有其他滿足管道，只好在「租屋、擁屋」的選擇題，踏上購屋、揹房貸的道路，變相提升「非買房不可」的社會與經濟壓力。
政府過去鼓勵買房的政策，目前租屋／買屋市場的不平衡發展，加上民眾對房地產的傳統觀念，共同造成臺灣房地市場與住宅需求的困境：「購屋」成為社會大眾的主流選擇，卻也是許多人生命中不能承受之重。
企劃腳本／林義宏 美術設計／林柏希
社會住宅與都市更新：改變的迫切與困境
政府提供的社會住宅原則上「只租不賣」，有助於改善弱勢族群的經濟壓力與居住品質。根據社會住宅聯盟的標準，社會住宅的數量至少應達到房屋總存量5％，目前達成率卻連一半都不到。「多蓋社會住宅絕對是對的，因為臺灣現在社會住宅的比例實在太少。」彭建文說。
另一方面，都市更新執行不力，也使老舊住宅過多的問題懸而未解。彭建文時常擔任全臺各地都市更新及爭議處理審議會委員，參與協調過諸多案件。他發現，目前都市更新的速度遠遠趕不上房子變老的速度：「臺灣需要更新的房子粗估三百萬戶，可是一年實際能執行更新的只有6,000到10,000萬戶，等於需要好幾百年才能完成。」
彭建文指出，臺灣都市更新執行不力，導致老舊住宅過多的問題懸而未解。
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大面積整合的都市更新實行不易，政府於是提出「危老條例」（全名：都市危險及老舊建築物加速重建條例），寧可慢慢從小面積著手。但這種切豆腐般的做法，卻很難達到都市更新訴求整體環境改善的目標，結果多是蓋出紙片屋，或形成人車動線規劃差、鄰里連結性不足的社區。
住宅在每個人的生命中（與經濟上）都佔有舉足輕重的地位，政府想做出任何改變，都必須面對各方阻力。「我們都在理想跟現實之間掙扎拔河，」彭建文說，「怎麼讓改變實際發生，又不因太過務實而失去當初理想的面貌，是我們一直在思考跟努力的目標。」
採訪撰稿／林義宏
編輯／林俊孝
攝影／林俊孝、W. Xiang
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