非常荒誕！對吧？

然而令人沒有想到的是，臺灣在清代時期，曾經有過一種買賣風俗──「甲方跟乙方買土地，但經過一段時日後，乙方本人或其子孫找上門來，向甲方本人或子孫說還要索取一筆錢。」臺灣大學經濟系教授古慧雯說：「這種長期的存在的社會風俗在當時叫做『找洗』。從我們──尤其經濟學者的思維來看，這簡直不可思議！經濟學的基礎假設人是理性的，找洗這種完全不合理的經濟行為，引發了我強烈的好奇心和研究興趣。」

清代治理下的臺灣，出現一種賣方售出土地後、眼見土地價格上漲，遂找買方要求再多付一筆錢、近乎勒索行為卻總能成功、名為「找洗」的怪奇現象。圖為光緒年間的田契影本。
圖片來源／翻攝自《大甲東西社古文書集》，國史館臺灣文獻館出版，2003。

銀貨兩訖後，焉有事後再找上門的道理？

古慧雯正色說：「過去已經有許多找洗的研究，對於為何會產生這項經濟活動，主要有兩種說法。一是認為買方同情賣方，所以願意再給錢。但我怎麼想都覺得這個因素不可能，舉個例子好了，我們走在路上看見乞討的人，願意掏腰包，但不會給了好心錢以後，還跟他要一張簽名蓋章的契約吧？可是當時的賣方會簽好找洗契約，而且買方一定妥善留存，這裡就有了買方預期賣方又會再回來的心理準備。」

找洗契約的內容通常是賣方表明是自己很可憐、悲慘，甚至會直言自己是無恥之輩，還保證絕不會再來找洗的承諾，並會不斷強調買方是大好人，把自己的姿態降得很低，做足各種不再滋擾的保證，但很多例子是二度甚至更多次的找洗實例。

例如清同治11年（1872年）有陳宇、陳俊兄弟將鄰近陳家的一塊水田賣給了林吉成，契約文字載明：「……當日三面言定，時值賣價佛銀壹佰玖拾大員正，銀契即日仝中色現兩相交收足訖，隨即將此水田、竹木、菓子照界踏面交付買主林吉成觀前去掌管，任從起耕出贌、收租抵利，永遠為業。一賣千休，價足業盡，宇等及日後子孫不敢言及找贖、洗貼、滋事。……」（編譯：當天雙方達成共識，以190大員，當即完成銀契的交收，水田、竹木、果樹按照界限劃定，轉交給買主林吉成負責管理。他可以自由種植、收租，永遠經營此地。一旦完成交易，不得反悔，價格足以結清一切，未來子孫不得提及贖回、糾紛、擾亂事宜。）

結果呢，過了4年，賣方陳家就請中間人出面說：「但今家中貧困，衣食不周，無奈托中向原銀主懇出佛銀伍大元正，……嗣後亦不敢別生枝節（編譯：之後不會再來糾纏了）。」

古慧雯持續追查，赫然看到5年後，林吉成將田產以佛銀300大元的價格賣給了鄭有撥。賣後3年，輪到林吉成說自己「家事清淡，費用不敷」，希望鄭有撥念在姻親的份上，資助10大員。同時也立誓「以後斷不敢再言洗貼等端，口恐無憑，合立找洗銀字一紙」。

如果將兩次土地交易與其後的找洗一併觀察，不難發現林吉成在9年之間，藉由買賣土地轉手的差額獲利率為58%（190元買入、300元賣出），很難想像會有所謂的「家事清淡」。因此除了「賣方貧窮說」，另外一種解釋是「地價上漲說」。

找洗和地價的關聯

「如果單純只是因為賣方陷於困窘，找洗應是隨機事件，與地價的變動互相獨立。」古慧雯進一步解釋：「但我們從不同時段找洗與買賣契約的比例，觀察了找洗頻率在時間上的變化。再由買賣契約計算出清代臺灣土地價格的時間數列資料。最後合併前兩項資料進行加權的迴歸分析，我們發現找洗頻率隨著臺灣土地價格的上升有不斷上升的趨勢。」

古慧雯統整臺灣歷史數位圖書館(THDL)歷年各類找洗契約的件數。
圖表資料引用自古慧雯〈找洗之研究〉，2010。繪製／Livegap Charts

古慧雯表示，清代臺灣找洗頻率的變動與土地價格的變動方式完全吻合，找洗的直接原因即是地價上漲，殆無可疑，絕不是買方同情賣方貧窮的原因。

儘管這波地價上漲潮到了1840至1850年代，忽然有了回跌的現象。古慧雯認為可能是第一次鴉片戰爭後，中國被迫開港，東南亞國家的稻米能夠方便、迅速地輸入中國，供輸環境的劇烈變化，重擊了臺灣米銷往中國的售價，也造成臺灣水田價格的下跌，找洗的風氣也隨之大減。

她直白地說道：「找洗對於買方可以說是不定時炸彈，即使賣方生前沒來找洗也不代表就沒事了，因為他的後代有可能會來。而且荒唐的事，就算自己在世時未被找洗，子孫後代卻仍可能受糾纏。找洗是清代臺灣土地買賣所隱藏的交易成本。」

然而地價上漲也是買方的事，賣方有什麼憑藉，能夠一而再地賣後再索討錢財呢？更重要的是，為何買方會願意付錢呢？

古慧雯解說道：「找洗不是偶發特例，而是社會常見現象。如今能夠看到最早的紀錄是在明朝時期的中國，甚至在民國初期都還可見得。臺灣則在清朝時普遍存在，直到日治時才消失。最離譜的是，當買方不干其擾或不願再給錢的時候，自然會發生爭執，甚至大打出手，鬧進衙門，也就留下判決書。從資料上看，清朝官府較多偏向找洗方，也就是賣方，還有直接對買方施以懲罰的審判。」

鄉親的力量

雖然清朝在《大清律例》之中明令禁止找洗，但在淡新檔案中，古慧雯發現兩造對簿公堂後，普遍來說縣官很少會對找洗者治罪，大多由當地公親鄉里調解。少部分更有找洗者敗訴、被衙門施以懲戒的案例。

古慧雯提出推論：「清朝治臺可說是無所作為，公共事務或工程幾乎付之闕如，基本上就是靠民間的通力合作，地方上所有人都要緊密團結，家族更是最重要的運作單位，造橋、鋪路、救濟等等的，都要依賴彼此，少了一個人就是少了一分力。」

假設今天有外來者到村莊要落地生根，剛好家裡因種種變故缺錢，不得不賣地給他，這不只是單純的買賣而已，還牽涉到親友鄰里，因為土地是相連的，在明確畫下的邊界周遭，就可能是同一家族人的土地。問題就來了，這個外來者可以信賴嗎？他願意為了公共利益捐錢、出力嗎？

古慧雯表示，愈深入爬梳資料，愈覺得這樣的經濟活動，完全是謎團。
攝影／陳怡瑄

古慧雯爬梳史料後統整，發現賣方若具有一些談判環境上的優勢條件，找洗成功的機會便較大：「如果賣方有家族成員是買方的鄰居，找洗會較易發生，應該是買方多一層鄰居的壓力，便較易屈服。此外，如果賣方家族在當地經營世代較為久遠，也較易發生找洗。我們猜測在地歷史較長的賣方會有較佳的人際網絡，容易找到對其有利又具份量的公親。」

講得白一點，鄉里親人大家都是一夥的，所以會聚合起來確保地方的安定和平穩。在此脈絡下，找洗雖然是一種乞討行為，但其背後藏著很複雜的社會和族群運作，以至於找洗有恐嚇勒索取財的效力。所以，不是買方想付錢，而是在各種生存壓力下，不得不付。

古慧雯直言：「找洗是特定社會、經濟環境下的奇異產物，現階段在其他國家的歷史上是幾乎看不到的。」至於為何到日治時，找洗就消失了呢？日治是已經系統化的政府，不管是警察、衛生、土地登記或司法制度等，都建立得清清楚楚，投入公共工常的建設，不管是質或量都高於清廷太多；而清朝則是毫無系統，或說是多系統並行，即便有法令頒布，但平民百姓往往各行其是，因此最後就是比力量，看誰的人脈、親友多。清代臺灣有許多械鬥事件的發生，其實也是同樣的邏輯。

當地價上漲時，可能會激發找洗活動，可被視為對不動產買家進行土地投資的所得進行課稅的經濟活動，這將抑制買方的投資動機，找洗也就更不具有效率性。然而，即便如此，清代的官府仍經常無視法律約束，經常偏向對找洗者有利的判決，這無疑進一步助長了找洗風氣。直至日本時代，臺灣成為法治社會，找洗活動才逐漸式微。

採訪撰文／沈眠
攝影／陳怡瑄
編輯／張傑凱

The post 賣給你，過幾年再跟你索討更多錢──臺大古慧雯告訴你清代臺灣地產買賣的奇異現象 appeared first on 人文．島嶼.

生存開銷的必須項目之中，食衣住行，居住的消費往往是大眾嚴重焦慮的來源。「生不逢時」的年輕人們，聽著老一輩號稱縮衣節食個十來年就能買房的經歷，紅眼羨慕的同時，也只能無奈地從揹了房貸後彷彿永無止盡的「屋奴」，或租屋度日的「無殼蝸牛」，兩種生涯中二選一了。

臺灣房價為什麼這麼高，而且還越來越高？國立政治大學財務管理學系陳明吉教授，研究不動產財務與經濟的關係，以非基本面的心理因素去解釋房價也試著分析房價波動造成的影響。

「房價風險量化模型」評估房價風險

採訪現場，陳明吉教授後方的書架，觸手可及之處就是一本《二十一世紀資本論》。這本 2014 年引發熱議的經濟學著作，闡述了經濟成長之下，人類的資本如何進行累積分配。而資金流動的其中一個重要的走向，即是陳明吉所專研的主題：房地產。

陳明吉教授研究不動產財務與經濟的關係，試著解讀非基本面的心理因素如何影響房價。
攝影／陳怡瑄

陳明吉收集、比較和分析不動產市場的各種變動，包括房價、交易量、流通天數，以及議價空間。氣象科學家記下每一次氣溫、氣壓、雲量的改變，以此分析並預測天氣；陳明吉也由眾多資料中見微知著，評估有哪些不同的因素會影響房價，甚至進一步建構「房價風險量化模型」。

「房價假如短期產生很大的變化，它會影響到經濟和金融的穩定性。」陳明吉說明，由於房價牽一髮而動經濟體全身，因此監測並瞭解其變化風險極其重要。

房價的變化，在經濟學上是個長時間受矚目的研究課題。陳明吉解釋說：「基本上房價會受到人口密度、所得、貸款條件、營建成本、土地成本等這些因素的影響；但研究到最後就會發現，這些基本面傳統因素只有部分的解釋能力。」

為了解析其他部分，經濟學家逐漸納入行為經濟學的概念，這也是陳明吉近期發表的研究，他發現有一個特別的不理性因子會影響房價，便是「情緒」。

不動產市場情緒指數編制

「由於人類都有情緒，所以行為經濟學所探討的，就是人類因為心理因素所產生的決策偏誤。」陳明吉進一步指出，樂觀或悲觀的情緒都可能造成不理性、容易被動搖心理狀態和行為。

由於情緒指數缺乏既有的量化指標，陳明吉使用各種變數綜合分析，編制「不動產市場情緒指數」。最直接了解情緒的方法，是以問卷調查如營建署《住宅需求動向調查》早年成果的量化評估；間接的方法則綜合參考貨幣、利率、所得等總體資訊，近後期還加入使用文字探勘方法分析新聞報導，觀察用字遣詞等方式，獲得以新聞媒體資訊所產製的情緒指標。

對於情緒指數的研究，主要在決策者作決定的時候，對於市場是偏向樂觀抑或是悲觀：「當人做決策的時候，多多少少都有一些不理性的成分。」陳明吉指出決策者作出不符合市場現況的決定，往往就是由於情緒的介入。

行為經濟學處理的，是人類因為心理因素所產生的偏誤。
圖片來源／pexels

比如說，2020年底新竹房市就謠傳有「炒紅單」的消息，傳有購屋者為了搶買預售屋的預約單（通常為紅色的，因此暱稱紅單），因而拿著板凳去現場徹夜排隊的情況。如此搶購「購屋預約證明單」的搶紅單行為，就是一種對於市場過度樂觀的非理性行為，但也可能只是業者刻意營造買氣火熱的一種假象。

而市面上最常見的情緒來自於「房價只漲不跌」的迷思，這樣的情緒也會讓購屋者傾向早早投入房市，而不會用更多時間進行衡量評估。

陳明吉表示，情緒的感染力還出現在「思想傳染」的情境：「舉例來說，在房市看漲的時候，容易出現一些意見領袖、藝人名嘴大幅鼓吹資產投入，這些媒體風向、口耳相傳的內線消息都會影響消費者決策的過程與認知，也都屬於情緒的一部分。」又或者行銷策略上時常出現「釣愚」的技巧，建商往往廣告宣稱房屋已經「完銷」，營造出建案搶手的印象。

陳明吉表示，種種行銷廣告的技巧都是因為熟知人類決策帶有不理性成分的弱點：「因為房地產基本上是個資訊不對稱的市場，消費者往往缺乏足夠的資訊、也因此容易被誤導。」

除了情緒指標，陳明吉近期的研究中，還準備加入「關注心理」，透過google trend等搜尋引擎的資訊，了解消費者對於房市的關注程度與房市變化的關聯性。

不動產是一種特別的商業產品

一般來說，物品價格由市場決定，通常不會出現長期只漲不跌的產品──除了不動產市場。陳明吉由經濟學的角度分析，不動產市場有哪些特殊性，讓它在分析與討論上有所不同？

「傳統經濟理論假設人是理性的，資產價格由市場供需機制決定。但不動產市場有許多因素都導致其供需關係與傳統機制不同。」陳明吉說明，首先不動產不可移動，不像其他的產品可以從外地引入、增加供給，每一地區的土地供給總量幾乎都是固定的。

其次，不動產市場有高度的資訊不流通，陳明吉指出：「在政府建立實價登錄制度之前，所有的資料幾乎都掌握在供給者如建商、仲介手上，消費者容易因此吃虧。」雖然現行的實價登錄，對於資訊的透明化有一定的幫助，但陳明吉認為需求者與供給者仍處於資訊不對等的關係。

不動產市場有許多特性，導致供需關係與傳統機制不同：不動產具備不可移動、市場有高度的資訊不流通、異質性、買賣有門檻、同屬投資財與消費財。
圖片繪製／李昀

此外，房地產為「異質」的商品，具有一定的獨占性。陳明吉舉例：「地段的影響很顯著，位處高雄的房地產與臺北的房地產無法互相取代，甚至於同一棟公寓不同樓層，都會有不同的價值。」

而且，房地產的買賣具有一定的門檻，雖然說價格是由供需所決定的，很多人「買不起房子」但價格仍然形成，代表消費者需要具備一定的資本才能進入市場。

最後，在經濟學概念上，不動產相當複雜，兼具投資財與消費財的雙重特性。消費財是消費者以使用為主要目的，如衛生紙、耳機等日常用品；而投資財如期貨、股票，是以投資盈利為目的。

因此不動產同時具備自用（居住、企業自行使用等）的功能，也具備投資的功能，在區分上較為困難。在分析進行的時候，也難以區分投資人心中對於不動產所抱持的「消費」與「投資」比例。

「高房價」本身並不完全是壞事

臺灣近幾年人口出生與死亡率發生「黃金交叉」，最顯著的影響，應是近期許多地區出現「萎縮城市」的情況，年輕人移動到都市地區，而偏遠地區人口急遽老化，長遠來說小鄉鎮恐將消失，那些地區就有機會出現房價下跌的情況。

但多數人口仍舊聚集的都市地區，對於房地產需求仍將是不減反增。陳明吉認為，考量到經濟如果增長、貨幣政策更加寬鬆，都市地區如臺北市的房價，長期來說仍會持續看漲。

房價持續看漲，其實反映了市場的景氣狀況，由陳明吉的視角，「高房價」本身並不是壞事，全世界各國大城市的房價都居高不下；但加上臺灣長期「低所得」，遂形成嚴重的考驗。

「隨著物價上漲，房價當然會持續上漲，但是所得無法相對應提高，這才是問題的關鍵。」陳明吉表示，這個世代的年輕人進到社會上，就必須直接面對高房價與「低所得」組合的壓力，這才是真正的問題點。

年輕人到社會上，就必須直面高房價與「低所得」組合的壓力。
圖片來源／pexels

面臨「房價漲、薪水不漲」的窘境，陳明吉建議年輕人應考量自身能力，不見得執著於快速買房，背房貸、當屋奴，房屋租賃不失為尋求棲身之所的解方。但考量到租屋市場對部分族群有一定的歧視，政府勢必需要進一步推行「社會住宅」，以紓解各種民眾居住的需求。

有鑑於高房價低所得，也有些人主張應當採取「稅制改革」進行「打炒房」。陳明吉認為：「現行房地產相關稅制的確存在調整的空間，但以「改革」或「稅改」來描述其實有些過頭，也不易推動。在實際執行上，必需審慎考量稅制調整之後，後續受影響的實際對象。」

舉例來說，當持有稅增加，房東就有可能將增加的成本轉嫁到租金上，最後導致增稅額度由最弱勢的租屋族負擔，反而弄巧成拙。

另外，席捲全球的COVID-19疫情，對於臺灣的房市會有所影響嗎？陳明吉指出，現在要清楚掌握其影響還言之尚早，但已經出現些情況與趨勢。

目前所能觀察到的是，短期來說疫情有引發民眾恐慌性購屋與投資抗通膨心理之情況；而長期對房屋空間使用的規劃與需求也會出現大幅的改變。未來的新住宅很可能需考量更多防疫的需求，納入「健康空間設計」或是殺菌隔離的概念；而考量到遠距離居家工作、學習的需求，家人之間的隱私空間如何設置區隔、避免「相愛相殺」也將會是新的重點。

採訪撰文／陳亭瑋
攝影／陳怡瑄
編輯／張傑凱

The post 是什麼造就了高房價？高房價又造就了什麼？政大陳明吉從行為經濟學分析房價波動 appeared first on 人文．島嶼.