奧運閉幕不到一個月，美國雷曼兄弟倒閉，全球金融海嘯席捲。為了振興經濟，中國宣布「四兆人民幣」計畫，巨資湧入房市。被炒熱的房價築起一道買房高牆，殘酷地將一群高學歷白領青年們的夢想、愛情和婚姻捲入其中。

蟻族、蝸居，他們的北漂夢

隨著這場房市野火蔓延，一個個「房價綁架了我的愛情」的故事浮現在中國網路論壇。打開電視，「裸婚時代」、「買房夫妻」等影劇作品，寫實描繪了沒車、沒房、沒積蓄的「三無」男女如何「被細節打敗愛情」。

受到這些故事吸引，清華大學社會學研究所副教授沈秀華自2011年起以北京和上海為田野，訪談都會白領青年決定買房的過程。其中一位是1980後出生於中國西北的陳玲（匿名）。

沈秀華博士自2011年起以北京和上海為田野，訪談都會白領青年決定買房的過程。
攝影／汪正翔

陳玲的父親是醫生，母親是幼兒園老師。她在東北讀完大學，考上北京一間新聞媒體研究所，畢業後考取中央級媒體企業，薪水約1萬多人民幣（時約5萬元臺幣），對新鮮人而言已是不錯的起薪。

到北京後，陳玲和當時的男友住在學校附近一處地下二樓的「閣居」，月租380元人民幣。「那裡只有一張雙人床、一臺電視，衣櫃還是吊起來的。空間小到房門都無法全部打開，夏天時牆壁潮濕，還會滲水長毛」。

陳玲曾在博客寫下這段龍蛇雜處的蝸居經驗。上層住戶不讓住在下層的他們搭電梯，他們只能穿過「停的都是好車」的停車場下樓，穿過小門，再下一層，「才是我的地方」。這段經歷也讓「是否擁有房子」成為她後來選擇對象的關鍵條件。

情境示意圖。
圖片來源／chatgpt（AI）. Prompt: Sketch art, OL descending dark basement stairs, looking up at luxury lobby & cars, dramatic contrast, golden vs gritty tones, pencil & charcoal style.

當浪漫愛遇上限購令

面貌姣好、處事幹練的陳玲，很快就在公司內遇到新的追求者，也是她後來的先生。這位同事是江浙一帶的人，經商的父母在他念大學時就在北京南邊買了一套130多平米（約40多坪）的房子收租。

過去是被收租的房客，現在男友就是房東，陳玲心裡的反差不言而喻，「一下子就覺得，我好像自己可以在北京活下去了」。當時的她，希望在30歲前結婚、有房、生完小孩，有房子確實是她決定交往的因素之一。

為什麼在北京有房這麼重要？

2008年前，中國一些城市實施「購屋落戶」政策。有能力買房，就有機會落地安居，金錢是主要的門檻。金融海嘯爆發後，「四兆人民幣」、利息鬆綁等救市政策帶動房價狂飆。沈秀華說：「時隔半年回到田野，發現北京房價又漲了一倍，這也帶動後來的打房政策，也就是限購令。」

2010年，中國政府頒布「國十條」（正式名稱為《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》），試圖抑制失控的房價，並規定第二套房的首付（頭期款）提高至不可低於50％。

北京地方政府隨即發布更嚴格的限購令，一戶限購一組新房，沒有北京戶籍的人必須提供連續5年的納稅或社會保險證明才有購屋資格。這時候，除了金錢，更重要的擁有「戶口」這張入場券。

親密關係的經濟動員

陳玲和男友交往不滿一年，雙方父母初次見面談婚事。沒想到，兩邊的母親就為了禮金、房子產權等問題吵了起來。

分歧點包括陳玲進入有「入京指標」的企業，通過試用期後就能以落戶配額獲得北京戶口，而男友沒有，未來小孩教育以及其他受戶口限制的需求，會依賴陳玲的北京戶口身份；陳玲的母親也因此更介意對方在北京的房產沒有加入女兒的名字等等。男方母親因此氣到住院，種種折騰也讓兩人幾乎分手。

當浪漫愛走到論及婚嫁，雙方家庭的資源條件不得不攤在檯面上。沈秀華提到，「結婚就應該有房，在中國是一個普遍的社會共識」，買房和婚姻形成極致的剛性需求和在以母親是家務負責人的特殊「丈母娘經濟」下，「所以這些青年要動員兩邊的家族盤點資源」。

沈秀華指出，住房是中國城市裡外來男女的生存基礎，而對成年女性，婚姻是他們翻轉與保障社會流動的關鍵途徑，結婚因此要有房。圖為北京街景，非當事人。
圖片來源／unsplash

尤其在1979年中國經濟改革後，「往上爬」的慾望成為中國社會流動（social mobility）的一致目標與共同壓力。這也解釋了一場父母見面為什麼會有這麼大的張力，因為這是一場牽涉婚姻、戶口、買房、購車、社會福利、子女受教權的經濟協商。

「你不能選擇出身，但你可以透過選擇婚姻對象獲得再次生命機會。」沈秀華指出，尤其在2011年《婚姻法司法解釋三》公布後，婚後房產不再由夫妻共有，房子產權登記在誰的名下，房子就屬於誰的。這也讓許多家長紛紛要求房產加上女兒的名字做為資產避險，否則離婚後，女方往往只能取回所投入的貸款資金與其升值金額，而不是婚後房子作為共同財產的對分。在中國勞動市場對女性充斥歧視，以及之前城市房價高漲下，結婚有房是中國性別政治白熱化的場域。

買了第一套房後，繼續「捲」

2014年，陳玲選擇和男友步入家庭，搬進先生在北京南邊的房子，生下女兒。兩年後，兩人決定賣房，在北京東五環買了一間約90平方米（約27坪）的二手公寓。人民幣110萬元的首付，陳玲夫妻拿出30萬元存款，公婆拿出70萬元，陳玲的先生向朋友借了20萬元湊齊，房子登記在夫妻兩人名下。

陳玲的例子顯示中國高學歷白領青年們如何透過親密關係，在雙方親友，甚至是師長、同事間進行高度的經濟動員（Mobilizing Economy of Intimate Relationships）。

「他們必須湊到足夠的錢買房，才能拼出一個中產階級的『身分』，而不是因為他們的高教育與專業工作，就自然能成為中產階級。」沈秀華說：「年輕一代想要買房，就不得不『啃老』。我在北京作田調時，常遇到來自農村的計程車司機，提到不敢生第二個，如果第二個又是兒子，將來又要幫忙出錢買房。」雖然傳統上認為男方應該備房，但在她的訪談對象中，有時女方更有能力付出更高的金額，而對一些女方家長而言，他們也希望透過負擔部分購房金額，取得將來他們能到女兒家拜訪居住的底氣，尤其是1980後一胎化生有女兒的家庭。

隨著2016年全面開放的二胎政策和公婆的期望下，陳玲也在「趕快生生，完成差事」的心情下生了兒子。她和先生也陸續離開政府機構，進入私人企業。2018年時，兩人的月薪總計約有6萬元人民幣，隨著薪資增長，生活品質和養育孩子的選擇也隨之增加。

為了降低和公婆間的生活矛盾，這次她選擇用「金錢」處理問題：透過市場外包照顧工作。雇用月嫂、保姆，也幫女兒找到必須有北京戶口才能就讀的私立雙語幼稚園。

這時，夫妻倆開始思考再換房計畫，目標是買個空間大、學區好的房子。這次的困難在於限購令規定第二套房的首付是總房價的50至70%。就算賣掉第一間房，要籌出這麼大筆資金仍不容易，於是再次動員夫妻、雙方父母、祖父母，掏空了六個錢包。

「第一套房的空間通常很小，只能買在通勤一、兩個小時的區域，又要考量小孩未來的學區，所以婚後六、七年準備買第二套，又要開始面對首付和房貸，所以他們會說『很捲』，一直在捲動」。

為什麼在北京有房這麼重要？照片為北京都會的天際線。
圖片來源／unsplash

誰才是中產階級？

沈秀華認為，1980年後出生在中國的都會青年中，陳玲的案例是既典型又特殊的。

典型之處在於她在大學畢業後北漂入京，掙扎於愛情與麵包之間的同時，也試圖在制度和政策的縫隙間突破戶口限制，並動員人際網絡為自己和家庭爭取最大利益。

特殊之處則在於她的生命經驗高密度的經歷了物質和親密關係間的相互支援與競爭。短短數年，從遷移到北京地下二層的閣居、北京南邊的房子，到購買第二套房，相對於其他受訪者，陳玲經歷了更大幅度的在北京這個超級大城市裡的階級向上移動。

陳玲的原生家庭是受國家體制所保障的中產家庭，但在區域發展差異與國家政策下，中國西北區域中產家庭所擁有的在地經濟、社會、甚至政治資本，並不能直接轉為能在北京安定就業與生活的基礎。陳玲透過對各種體制與親密關係的計算，以及個人專業的努力，相當「成功」地跨越區域、戶口與性別限制，成為北京中產階級的一份子。

陳玲這樣的身分，在社會學中通常被歸類為中國「新興中產階級」。透過大學教育，他們嚮往中產階級的生涯發展、親密關係、社會地位，也養成中產階級的品味。繼而選擇留在城市，希望透過高等教育文憑的文化資本獲得就業機會與生活資源。

但放在中國極速變動的社會脈絡，這個群體的命運並非都這麼順遂。「中產階級不見得隨國家經濟發展自然出現，現實生活中，他們面臨著有限的職業發展與嚴厲的政策限制，缺乏足夠的物質基礎，管控的公共生活，處境是受困、尷尬的，甚至是階級的『滑落』。」沈秀華沉重指出：「他們擁有中產階級的『身分』，但未必有中產階級的資源與特性，那種相對舒適安穩、享受品味的生活是比較難的。他們覺得自己總是在追趕，而且永遠趕不上、害怕被拋下」。

沈秀華的受訪者中，即使有不錯的工作，也買了不小的房子，卻很少有人自認是中產階級。「他們還是覺得自己是勞動階層，這是很嚴重的落差。他們認為那些開名車的人、媒體上看到的富人才是真正的中產階級。」

當代青年如何面臨相似的結構性困境，是全球經濟發展地區的共同問題。照片為示意。
圖片來源／pixabay

向下滑落的中產階級

中國在經濟改革後，浪漫愛、自由戀愛逐漸取代由父母決定的婚姻，看似家庭主義沒落、個人主義興起。但隨著戶口制度的限制，經濟生活的高度競爭，父母即使完成養育責任也無法真正退場，沈秀華發現，許多父母必須拿出大部分退休金幫孩子買房，孩子也因此對父母的養老產生責任感，雙方因此緊緊綁在一起。

從中國當前的高失業率催生出的蟻族、蝸居現象，到日本的下流社會、臺灣的高房價與高工時，乃至全球性的窮忙族，都可見中產階級滑落、青年發展困難的趨勢。當代青年面臨類似的結構性困境，向上奮鬥未必能安置向下的青春，不少人選擇躺平、不婚、不生，或許正是這種高度競逐的社會結構所延伸出的結果。

對中國青年來說，離開高房價的大城市，轉往省城發展是一個出口。疫情後，沈秀華也注意到選擇不婚或「躺平」的青年似乎增加了。「有些人透過不婚來減壓這種惡性競爭，表現出他們對於婚姻、買房背後，親密關係、家庭、性別、社會流動、政治控制這些集體主義的反抗。」

不過，若將這些現象放回東亞脈絡來看，中國的情況仍有其關鍵差異。在臺灣、日本或韓國，買房壓力多半來自市場價格與社會期待；但在中國，房子同時牽動戶口資格與政策限制，使其不只是資產，更是一種進入城市生活的門票。限購令等政策反覆調整，也進一步加劇了不確定感。

因此，中國青年動員的不只是「六個錢包」，還必須在政策與市場之間不斷調整策略，婚姻也成為其中一種高度被動用的途徑。當親密關係承載了這樣的現實壓力，愛情很難只是兩個人的選擇，而是家庭、制度與市場共同拉扯的結果。

採訪撰文／黃詩茹
攝影／汪正翔
編輯／張傑凱

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生存開銷的必須項目之中，食衣住行，居住的消費往往是大眾嚴重焦慮的來源。「生不逢時」的年輕人們，聽著老一輩號稱縮衣節食個十來年就能買房的經歷，紅眼羨慕的同時，也只能無奈地從揹了房貸後彷彿永無止盡的「屋奴」，或租屋度日的「無殼蝸牛」，兩種生涯中二選一了。

臺灣房價為什麼這麼高，而且還越來越高？國立政治大學財務管理學系陳明吉教授，研究不動產財務與經濟的關係，以非基本面的心理因素去解釋房價也試著分析房價波動造成的影響。

「房價風險量化模型」評估房價風險

採訪現場，陳明吉教授後方的書架，觸手可及之處就是一本《二十一世紀資本論》。這本 2014 年引發熱議的經濟學著作，闡述了經濟成長之下，人類的資本如何進行累積分配。而資金流動的其中一個重要的走向，即是陳明吉所專研的主題：房地產。

陳明吉教授研究不動產財務與經濟的關係，試著解讀非基本面的心理因素如何影響房價。
攝影／陳怡瑄

陳明吉收集、比較和分析不動產市場的各種變動，包括房價、交易量、流通天數，以及議價空間。氣象科學家記下每一次氣溫、氣壓、雲量的改變，以此分析並預測天氣；陳明吉也由眾多資料中見微知著，評估有哪些不同的因素會影響房價，甚至進一步建構「房價風險量化模型」。

「房價假如短期產生很大的變化，它會影響到經濟和金融的穩定性。」陳明吉說明，由於房價牽一髮而動經濟體全身，因此監測並瞭解其變化風險極其重要。

房價的變化，在經濟學上是個長時間受矚目的研究課題。陳明吉解釋說：「基本上房價會受到人口密度、所得、貸款條件、營建成本、土地成本等這些因素的影響；但研究到最後就會發現，這些基本面傳統因素只有部分的解釋能力。」

為了解析其他部分，經濟學家逐漸納入行為經濟學的概念，這也是陳明吉近期發表的研究，他發現有一個特別的不理性因子會影響房價，便是「情緒」。

不動產市場情緒指數編制

「由於人類都有情緒，所以行為經濟學所探討的，就是人類因為心理因素所產生的決策偏誤。」陳明吉進一步指出，樂觀或悲觀的情緒都可能造成不理性、容易被動搖心理狀態和行為。

由於情緒指數缺乏既有的量化指標，陳明吉使用各種變數綜合分析，編制「不動產市場情緒指數」。最直接了解情緒的方法，是以問卷調查如營建署《住宅需求動向調查》早年成果的量化評估；間接的方法則綜合參考貨幣、利率、所得等總體資訊，近後期還加入使用文字探勘方法分析新聞報導，觀察用字遣詞等方式，獲得以新聞媒體資訊所產製的情緒指標。

對於情緒指數的研究，主要在決策者作決定的時候，對於市場是偏向樂觀抑或是悲觀：「當人做決策的時候，多多少少都有一些不理性的成分。」陳明吉指出決策者作出不符合市場現況的決定，往往就是由於情緒的介入。

行為經濟學處理的，是人類因為心理因素所產生的偏誤。
圖片來源／pexels

比如說，2020年底新竹房市就謠傳有「炒紅單」的消息，傳有購屋者為了搶買預售屋的預約單（通常為紅色的，因此暱稱紅單），因而拿著板凳去現場徹夜排隊的情況。如此搶購「購屋預約證明單」的搶紅單行為，就是一種對於市場過度樂觀的非理性行為，但也可能只是業者刻意營造買氣火熱的一種假象。

而市面上最常見的情緒來自於「房價只漲不跌」的迷思，這樣的情緒也會讓購屋者傾向早早投入房市，而不會用更多時間進行衡量評估。

陳明吉表示，情緒的感染力還出現在「思想傳染」的情境：「舉例來說，在房市看漲的時候，容易出現一些意見領袖、藝人名嘴大幅鼓吹資產投入，這些媒體風向、口耳相傳的內線消息都會影響消費者決策的過程與認知，也都屬於情緒的一部分。」又或者行銷策略上時常出現「釣愚」的技巧，建商往往廣告宣稱房屋已經「完銷」，營造出建案搶手的印象。

陳明吉表示，種種行銷廣告的技巧都是因為熟知人類決策帶有不理性成分的弱點：「因為房地產基本上是個資訊不對稱的市場，消費者往往缺乏足夠的資訊、也因此容易被誤導。」

除了情緒指標，陳明吉近期的研究中，還準備加入「關注心理」，透過google trend等搜尋引擎的資訊，了解消費者對於房市的關注程度與房市變化的關聯性。

不動產是一種特別的商業產品

一般來說，物品價格由市場決定，通常不會出現長期只漲不跌的產品──除了不動產市場。陳明吉由經濟學的角度分析，不動產市場有哪些特殊性，讓它在分析與討論上有所不同？

「傳統經濟理論假設人是理性的，資產價格由市場供需機制決定。但不動產市場有許多因素都導致其供需關係與傳統機制不同。」陳明吉說明，首先不動產不可移動，不像其他的產品可以從外地引入、增加供給，每一地區的土地供給總量幾乎都是固定的。

其次，不動產市場有高度的資訊不流通，陳明吉指出：「在政府建立實價登錄制度之前，所有的資料幾乎都掌握在供給者如建商、仲介手上，消費者容易因此吃虧。」雖然現行的實價登錄，對於資訊的透明化有一定的幫助，但陳明吉認為需求者與供給者仍處於資訊不對等的關係。

不動產市場有許多特性，導致供需關係與傳統機制不同：不動產具備不可移動、市場有高度的資訊不流通、異質性、買賣有門檻、同屬投資財與消費財。
圖片繪製／李昀

此外，房地產為「異質」的商品，具有一定的獨占性。陳明吉舉例：「地段的影響很顯著，位處高雄的房地產與臺北的房地產無法互相取代，甚至於同一棟公寓不同樓層，都會有不同的價值。」

而且，房地產的買賣具有一定的門檻，雖然說價格是由供需所決定的，很多人「買不起房子」但價格仍然形成，代表消費者需要具備一定的資本才能進入市場。

最後，在經濟學概念上，不動產相當複雜，兼具投資財與消費財的雙重特性。消費財是消費者以使用為主要目的，如衛生紙、耳機等日常用品；而投資財如期貨、股票，是以投資盈利為目的。

因此不動產同時具備自用（居住、企業自行使用等）的功能，也具備投資的功能，在區分上較為困難。在分析進行的時候，也難以區分投資人心中對於不動產所抱持的「消費」與「投資」比例。

「高房價」本身並不完全是壞事

臺灣近幾年人口出生與死亡率發生「黃金交叉」，最顯著的影響，應是近期許多地區出現「萎縮城市」的情況，年輕人移動到都市地區，而偏遠地區人口急遽老化，長遠來說小鄉鎮恐將消失，那些地區就有機會出現房價下跌的情況。

但多數人口仍舊聚集的都市地區，對於房地產需求仍將是不減反增。陳明吉認為，考量到經濟如果增長、貨幣政策更加寬鬆，都市地區如臺北市的房價，長期來說仍會持續看漲。

房價持續看漲，其實反映了市場的景氣狀況，由陳明吉的視角，「高房價」本身並不是壞事，全世界各國大城市的房價都居高不下；但加上臺灣長期「低所得」，遂形成嚴重的考驗。

「隨著物價上漲，房價當然會持續上漲，但是所得無法相對應提高，這才是問題的關鍵。」陳明吉表示，這個世代的年輕人進到社會上，就必須直接面對高房價與「低所得」組合的壓力，這才是真正的問題點。

年輕人到社會上，就必須直面高房價與「低所得」組合的壓力。
圖片來源／pexels

面臨「房價漲、薪水不漲」的窘境，陳明吉建議年輕人應考量自身能力，不見得執著於快速買房，背房貸、當屋奴，房屋租賃不失為尋求棲身之所的解方。但考量到租屋市場對部分族群有一定的歧視，政府勢必需要進一步推行「社會住宅」，以紓解各種民眾居住的需求。

有鑑於高房價低所得，也有些人主張應當採取「稅制改革」進行「打炒房」。陳明吉認為：「現行房地產相關稅制的確存在調整的空間，但以「改革」或「稅改」來描述其實有些過頭，也不易推動。在實際執行上，必需審慎考量稅制調整之後，後續受影響的實際對象。」

舉例來說，當持有稅增加，房東就有可能將增加的成本轉嫁到租金上，最後導致增稅額度由最弱勢的租屋族負擔，反而弄巧成拙。

另外，席捲全球的COVID-19疫情，對於臺灣的房市會有所影響嗎？陳明吉指出，現在要清楚掌握其影響還言之尚早，但已經出現些情況與趨勢。

目前所能觀察到的是，短期來說疫情有引發民眾恐慌性購屋與投資抗通膨心理之情況；而長期對房屋空間使用的規劃與需求也會出現大幅的改變。未來的新住宅很可能需考量更多防疫的需求，納入「健康空間設計」或是殺菌隔離的概念；而考量到遠距離居家工作、學習的需求，家人之間的隱私空間如何設置區隔、避免「相愛相殺」也將會是新的重點。

採訪撰文／陳亭瑋
攝影／陳怡瑄
編輯／張傑凱

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