面臨高房價時代，長年深耕地產研究的彭建文指出，這些問題不只是宏觀經濟議題，更牽涉許多人眼前具體的人生難題，還有國家人口的結構困境。
攝影／林俊孝

臺灣房價連年高漲，網路上甚至盛傳「房價只漲不跌」的神話，事實真是如此嗎？除了關心帳面上的價格起伏，我們還可以如何更深入瞭解臺灣房地產市場的現況與來龍去脈？

「臺灣住宅市場有很多特別之處，也因此構成許多特殊的問題。」投入房地產經濟研究超過30年，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文指出，這些問題不只是宏觀經濟議題，更牽涉許多人眼前具體的人生難題，以及國家人口結構的困境──初出社會的年輕世代，在租屋／購屋的分叉路上，會如何做出抉擇？面臨嚴重少子化與高齡化問題，甚至連續兩年人口負成長的臺灣，住宅需求將如何變化，可能為房地產市場帶來什麼隱憂？

四高二低：目睹臺灣房地產市場之怪現狀

剖析問題前，先從現象著手。彭建文結合多年觀察與實證研究，盤點臺灣房地產市場「四高二低」的怪異現況。

彭建文點出臺灣房地產市場特殊的「四高二低」現象──高住宅自有率、高房價所得比、高空屋率、高老舊住宅比例，以及低租金報酬率、低居住品質──它們從何而來？又將如何影響個人與國家的未來？
企劃腳本／林義宏  美術設計／林柏希

首先，臺灣有全球名列前茅的「住宅自有率」，即「住在自己（或家人）擁有的房子裡」的家戶比例。彭建文指出，臺灣住宅自有率從1980年至2000年，由72.5％提升至約82.2％（基於調查方法不同，數據可能有些許落差），充分體現臺灣人對「擁屋」的追求。

跨國經驗顯示，高住宅自有率有助於提升居住環境與社會整體的穩定性，「美國曾經提出很多政策，努力想提升住宅自有率，但效果卻相當有限，數字停留在64－67％的區間。」而臺灣的住宅自有率落在八成左右，在自由市場體系的國家裡實屬罕見。

房仲業者常拿高住宅自有率當作臺灣人買房「剛性需求」的證據，然而，臺灣房地產市場早已和最基本的供需法則背道而馳。

「當一種產品在市場上供過於求，價格應該下跌。」彭建文解釋，「換句話說，『空屋率』和『房價』應該呈現反向關係：空房子越多，房價照理來說會越低。但臺灣不僅房價很高，空屋率也很高，是個弔詭現象。」

2022年，臺北新屋成交價平均每坪直逼近一百萬，很多人可能連車位都買不起。年輕人紛紛喊著買不起房，新建案卻依然如雨後春筍般冒出，彷彿除了考慮市場供需，別忘了房屋也有壽命，也會變老。臺灣另一個住宅危機在「老舊住宅比例」過高，臺北市逾五成房屋為30年以上的老舊建築，其他縣市則大多超過四成，政府執行都市更新的速度卻相形緩慢。

彭建文點出問題表示，空房越多，房價應越低。但臺灣不僅房價高，空屋率也很高，是相當弔詭的現象。
圖片來源／Unsplash

這些特性也伴隨「低租金報酬率」、「低居住品質」的後果。由於房價過高，房東把房子租出去，租金其實不足以補貼房貸；不過特殊的是，儘管租金報酬率低，很多房東還是能靠「價差」賺回來，換言之，必須倚賴房價持續上漲的趨勢來獲利。而大量老舊住宅於環境衛生與安全各方面均堪憂，也造成租屋族群，以及購買中古屋自住者花費不少金錢，卻無法享受相稱的居住品質。

高房價，那又如何？房地產市場與人口結構的交互作用

在這個薪資漲幅跟不上物價的年代，購屋、生育成本雙雙上漲，發生相互排擠的效應。「很多人必須思考：自己到底要孩子、還是要房子？有了房子，就沒錢養孩子；想要有孩子，就沒錢買房子。」彭建文以順口溜般的句子，感慨道出當代年輕人的辛酸。

不僅高房價遏制了年輕世代養兒育女的意願，造成少子化危機；高齡化與扶養比提升，更透過「離巢、不離巢」的選擇機制，默默影響住宅市場。彭建文分析2010年臺灣人口與住宅普查資料，發現「家戶生命週期」因個人的經濟與扶養負擔而有不同，由此更能窺見住宅需求停滯的跡象。

面臨薪資漲幅跟不上物價的年代，購屋、生育成本一齊上漲，孩子與房子該怎麼選？成為新世代的人生難題。
圖片來源／Unsplash

所謂家戶生命週期，指的是一個家戶從組成、繁衍以至消逝的歷程。當一對伴侶決定結婚成家，各自離開原生家戶並在外自立，便是一個新家戶的形成（household formation）。未來他們的小孩成年後如果出外工作，也可選擇遷出原生家戶，並透過租屋或購屋自住方式，成立新的獨居家戶。

臺灣在家戶生命週期上最明顯的特色，就在子女「離巢」（即離家而居、成立新家戶）比例較低，即使已婚生子的人仍常與父母共同居住，這在歐美國家相當少見。除了重視家庭的傳統觀念、國家地理幅員較小等因素，高昂的房價與租金也是年輕人「不離巢」的主因之一。

若家中有學齡前子女或高齡者，同樣會降低離巢的意願，畢竟父母可以幫忙照顧子女，而自己又得照顧父母或祖父母。彭建文指出，從家戶中的人口結構折射至臺灣社會整體的人口變化，可以想見，嚴重的少子化問題，加上高齡化造成的高扶養比，將可能使得年輕人更難離巢，也讓住宅消費需求隨之減少。

房價水漲船高，以及日漸失衡的人口結構，不僅引燃居住正義、世代正義的難題，也導致住宅需求停滯。可是「剛性需求」減少，似乎還不足以讓「房價不跌」的神話破滅。

臺灣房屋需求減少，為何房價卻掉不下來？
圖片來源／Unsplash

神話底下的真實

「很多人會問：人口與家戶量都減少了，為何房價還在上漲？」彭建文解釋：「雖然購屋自住的剛性需求大幅降低，臺灣房地產市場的投資需求卻還在增加。」近年投資客大肆將資本投入房地產市場，對房價產生的抬升力道已經大到超過消費需求降低的負面影響，從而出現房地產價格連年看漲的態勢。

「不過，金融面或投資面對房價的影響，終究是短期效果。」彭建文強調，「長期而言，房價仍會受到人口結構變化的影響。」實際分析長達近30年（1982-2010）的資料，他發現出生率確實能帶動房價提升，高齡人口比例則會拉低房價，只是這些趨勢暫時被投資熱潮所掩蓋。

然而，自由市場與金融因素瞬息萬變，投資需求隨時可能一夕間幡然改變，近期如美國升息、疫情、地緣政治與戰爭可能性，都會影響投資人信心。政府在預售屋部分宣布禁止「紅單轉讓」，同樣意在抑制過度猖獗的炒房行為，想讓房價回到合理範圍。

「金融面或投資面對房價的影響，終究是短期效果。」彭建文發現，出生率確實能帶動房價提升，高齡人口比例則會拉低房價。
攝影／W. Xiang

「相對而言，人口結構的改變造成住宅消費需求減少，是更為穩定且長期的現象。如果現在支持房地產投資的短期因素消失，退潮之後就知道誰沒穿褲子。」彭建文以開玩笑的口吻說道。但他也隨即點出，一旦房價下跌，往往是真正長期持有房地產的自住者受到最大衝擊。

回歸問題癥結，從社會大眾的觀念積習、國家政策的推動方向，到市場機制的不夠完善，都是造成現況的原因，也是促成改變的潛在施力點。

「買房」的偏執，來自何方？

臺灣八〇年代以來的房地產熱潮，常被歸咎於「有土斯有財」的傳統觀念，但彭建文指出，追求「住宅自有」並非臺灣或華人社會的獨有現象。居住是人的基本需求，如果經濟能力與生活方式許可，住進自己擁有的房子，其實是世上所有人的夢想。「美國人不也都嚮往擁有自家庭院、游泳池的獨棟房屋嗎？」

長期累積的文化觀念，本身並不足以支撐起熱絡的房地市場。進一步從國家政策切入分析：「政府過去在住宅補貼的資源分配上，提供購屋者很優惠的房貸利率，相對而言，租屋者能申請的補助卻不多、而且較難取得，早年甚至連租金補貼政策都沒有。」

另一方面，臺灣租屋市場資訊不夠透明，對租屋者而言欠缺保障與自主性。「在臺灣，房屋出租者大多不是專業房東，而是個別經營。」彭建文說，「有些房東可能才簽完約，下個月就想賣掉房子或收回自用，平時也常聽到制定不合理規範、不照契約走的情形。」

缺乏良好運作的租賃環境，導致臺灣家戶的住屋需求難有其他滿足管道，只好在「租屋、擁屋」的選擇題，踏上購屋、揹房貸的道路，變相提升「非買房不可」的社會與經濟壓力。

政府過去鼓勵買房的政策，目前租屋／買屋市場的不平衡發展，加上民眾對房地產的傳統觀念，共同造成臺灣房地市場與住宅需求的困境：「購屋」成為社會大眾的主流選擇，卻也是許多人生命中不能承受之重。
企劃腳本／林義宏  美術設計／林柏希

社會住宅與都市更新：改變的迫切與困境

政府提供的社會住宅原則上「只租不賣」，有助於改善弱勢族群的經濟壓力與居住品質。根據社會住宅聯盟的標準，社會住宅的數量至少應達到房屋總存量5％，目前達成率卻連一半都不到。「多蓋社會住宅絕對是對的，因為臺灣現在社會住宅的比例實在太少。」彭建文說。

另一方面，都市更新執行不力，也使老舊住宅過多的問題懸而未解。彭建文時常擔任全臺各地都市更新及爭議處理審議會委員，參與協調過諸多案件。他發現，目前都市更新的速度遠遠趕不上房子變老的速度：「臺灣需要更新的房子粗估三百萬戶，可是一年實際能執行更新的只有6,000到10,000萬戶，等於需要好幾百年才能完成。」

彭建文指出，臺灣都市更新執行不力，導致老舊住宅過多的問題懸而未解。
圖片來源／Unsplash

大面積整合的都市更新實行不易，政府於是提出「危老條例」（全名：都市危險及老舊建築物加速重建條例），寧可慢慢從小面積著手。但這種切豆腐般的做法，卻很難達到都市更新訴求整體環境改善的目標，結果多是蓋出紙片屋，或形成人車動線規劃差、鄰里連結性不足的社區。

住宅在每個人的生命中（與經濟上）都佔有舉足輕重的地位，政府想做出任何改變，都必須面對各方阻力。「我們都在理想跟現實之間掙扎拔河，」彭建文說，「怎麼讓改變實際發生，又不因太過務實而失去當初理想的面貌，是我們一直在思考跟努力的目標。」

採訪撰稿／林義宏
編輯／林俊孝
攝影／林俊孝、W. Xiang

研究來源
彭建文（2013）。不同生命週期階段家戶之居住安排選擇與其外部性分析：過去、現在、及未來。國科會專題研究計畫（一般研究計畫）。
彭建文、蔡怡純（2017）。人口結構變遷對房價影響分析。經濟論文叢刊，45，163–192。

The post 房價好高！該買房還是租屋？北大彭建文這樣破解臺灣地產現況 appeared first on 人文．島嶼.

生存開銷的必須項目之中，食衣住行，居住的消費往往是大眾嚴重焦慮的來源。「生不逢時」的年輕人們，聽著老一輩號稱縮衣節食個十來年就能買房的經歷，紅眼羨慕的同時，也只能無奈地從揹了房貸後彷彿永無止盡的「屋奴」，或租屋度日的「無殼蝸牛」，兩種生涯中二選一了。

臺灣房價為什麼這麼高，而且還越來越高？國立政治大學財務管理學系陳明吉教授，研究不動產財務與經濟的關係，以非基本面的心理因素去解釋房價也試著分析房價波動造成的影響。

「房價風險量化模型」評估房價風險

採訪現場，陳明吉教授後方的書架，觸手可及之處就是一本《二十一世紀資本論》。這本 2014 年引發熱議的經濟學著作，闡述了經濟成長之下，人類的資本如何進行累積分配。而資金流動的其中一個重要的走向，即是陳明吉所專研的主題：房地產。

陳明吉教授研究不動產財務與經濟的關係，試著解讀非基本面的心理因素如何影響房價。
攝影／陳怡瑄

陳明吉收集、比較和分析不動產市場的各種變動，包括房價、交易量、流通天數，以及議價空間。氣象科學家記下每一次氣溫、氣壓、雲量的改變，以此分析並預測天氣；陳明吉也由眾多資料中見微知著，評估有哪些不同的因素會影響房價，甚至進一步建構「房價風險量化模型」。

「房價假如短期產生很大的變化，它會影響到經濟和金融的穩定性。」陳明吉說明，由於房價牽一髮而動經濟體全身，因此監測並瞭解其變化風險極其重要。

房價的變化，在經濟學上是個長時間受矚目的研究課題。陳明吉解釋說：「基本上房價會受到人口密度、所得、貸款條件、營建成本、土地成本等這些因素的影響；但研究到最後就會發現，這些基本面傳統因素只有部分的解釋能力。」

為了解析其他部分，經濟學家逐漸納入行為經濟學的概念，這也是陳明吉近期發表的研究，他發現有一個特別的不理性因子會影響房價，便是「情緒」。

不動產市場情緒指數編制

「由於人類都有情緒，所以行為經濟學所探討的，就是人類因為心理因素所產生的決策偏誤。」陳明吉進一步指出，樂觀或悲觀的情緒都可能造成不理性、容易被動搖心理狀態和行為。

由於情緒指數缺乏既有的量化指標，陳明吉使用各種變數綜合分析，編制「不動產市場情緒指數」。最直接了解情緒的方法，是以問卷調查如營建署《住宅需求動向調查》早年成果的量化評估；間接的方法則綜合參考貨幣、利率、所得等總體資訊，近後期還加入使用文字探勘方法分析新聞報導，觀察用字遣詞等方式，獲得以新聞媒體資訊所產製的情緒指標。

對於情緒指數的研究，主要在決策者作決定的時候，對於市場是偏向樂觀抑或是悲觀：「當人做決策的時候，多多少少都有一些不理性的成分。」陳明吉指出決策者作出不符合市場現況的決定，往往就是由於情緒的介入。

行為經濟學處理的，是人類因為心理因素所產生的偏誤。
圖片來源／pexels

比如說，2020年底新竹房市就謠傳有「炒紅單」的消息，傳有購屋者為了搶買預售屋的預約單（通常為紅色的，因此暱稱紅單），因而拿著板凳去現場徹夜排隊的情況。如此搶購「購屋預約證明單」的搶紅單行為，就是一種對於市場過度樂觀的非理性行為，但也可能只是業者刻意營造買氣火熱的一種假象。

而市面上最常見的情緒來自於「房價只漲不跌」的迷思，這樣的情緒也會讓購屋者傾向早早投入房市，而不會用更多時間進行衡量評估。

陳明吉表示，情緒的感染力還出現在「思想傳染」的情境：「舉例來說，在房市看漲的時候，容易出現一些意見領袖、藝人名嘴大幅鼓吹資產投入，這些媒體風向、口耳相傳的內線消息都會影響消費者決策的過程與認知，也都屬於情緒的一部分。」又或者行銷策略上時常出現「釣愚」的技巧，建商往往廣告宣稱房屋已經「完銷」，營造出建案搶手的印象。

陳明吉表示，種種行銷廣告的技巧都是因為熟知人類決策帶有不理性成分的弱點：「因為房地產基本上是個資訊不對稱的市場，消費者往往缺乏足夠的資訊、也因此容易被誤導。」

除了情緒指標，陳明吉近期的研究中，還準備加入「關注心理」，透過google trend等搜尋引擎的資訊，了解消費者對於房市的關注程度與房市變化的關聯性。

不動產是一種特別的商業產品

一般來說，物品價格由市場決定，通常不會出現長期只漲不跌的產品──除了不動產市場。陳明吉由經濟學的角度分析，不動產市場有哪些特殊性，讓它在分析與討論上有所不同？

「傳統經濟理論假設人是理性的，資產價格由市場供需機制決定。但不動產市場有許多因素都導致其供需關係與傳統機制不同。」陳明吉說明，首先不動產不可移動，不像其他的產品可以從外地引入、增加供給，每一地區的土地供給總量幾乎都是固定的。

其次，不動產市場有高度的資訊不流通，陳明吉指出：「在政府建立實價登錄制度之前，所有的資料幾乎都掌握在供給者如建商、仲介手上，消費者容易因此吃虧。」雖然現行的實價登錄，對於資訊的透明化有一定的幫助，但陳明吉認為需求者與供給者仍處於資訊不對等的關係。

不動產市場有許多特性，導致供需關係與傳統機制不同：不動產具備不可移動、市場有高度的資訊不流通、異質性、買賣有門檻、同屬投資財與消費財。
圖片繪製／李昀

此外，房地產為「異質」的商品，具有一定的獨占性。陳明吉舉例：「地段的影響很顯著，位處高雄的房地產與臺北的房地產無法互相取代，甚至於同一棟公寓不同樓層，都會有不同的價值。」

而且，房地產的買賣具有一定的門檻，雖然說價格是由供需所決定的，很多人「買不起房子」但價格仍然形成，代表消費者需要具備一定的資本才能進入市場。

最後，在經濟學概念上，不動產相當複雜，兼具投資財與消費財的雙重特性。消費財是消費者以使用為主要目的，如衛生紙、耳機等日常用品；而投資財如期貨、股票，是以投資盈利為目的。

因此不動產同時具備自用（居住、企業自行使用等）的功能，也具備投資的功能，在區分上較為困難。在分析進行的時候，也難以區分投資人心中對於不動產所抱持的「消費」與「投資」比例。

「高房價」本身並不完全是壞事

臺灣近幾年人口出生與死亡率發生「黃金交叉」，最顯著的影響，應是近期許多地區出現「萎縮城市」的情況，年輕人移動到都市地區，而偏遠地區人口急遽老化，長遠來說小鄉鎮恐將消失，那些地區就有機會出現房價下跌的情況。

但多數人口仍舊聚集的都市地區，對於房地產需求仍將是不減反增。陳明吉認為，考量到經濟如果增長、貨幣政策更加寬鬆，都市地區如臺北市的房價，長期來說仍會持續看漲。

房價持續看漲，其實反映了市場的景氣狀況，由陳明吉的視角，「高房價」本身並不是壞事，全世界各國大城市的房價都居高不下；但加上臺灣長期「低所得」，遂形成嚴重的考驗。

「隨著物價上漲，房價當然會持續上漲，但是所得無法相對應提高，這才是問題的關鍵。」陳明吉表示，這個世代的年輕人進到社會上，就必須直接面對高房價與「低所得」組合的壓力，這才是真正的問題點。

年輕人到社會上，就必須直面高房價與「低所得」組合的壓力。
圖片來源／pexels

面臨「房價漲、薪水不漲」的窘境，陳明吉建議年輕人應考量自身能力，不見得執著於快速買房，背房貸、當屋奴，房屋租賃不失為尋求棲身之所的解方。但考量到租屋市場對部分族群有一定的歧視，政府勢必需要進一步推行「社會住宅」，以紓解各種民眾居住的需求。

有鑑於高房價低所得，也有些人主張應當採取「稅制改革」進行「打炒房」。陳明吉認為：「現行房地產相關稅制的確存在調整的空間，但以「改革」或「稅改」來描述其實有些過頭，也不易推動。在實際執行上，必需審慎考量稅制調整之後，後續受影響的實際對象。」

舉例來說，當持有稅增加，房東就有可能將增加的成本轉嫁到租金上，最後導致增稅額度由最弱勢的租屋族負擔，反而弄巧成拙。

另外，席捲全球的COVID-19疫情，對於臺灣的房市會有所影響嗎？陳明吉指出，現在要清楚掌握其影響還言之尚早，但已經出現些情況與趨勢。

目前所能觀察到的是，短期來說疫情有引發民眾恐慌性購屋與投資抗通膨心理之情況；而長期對房屋空間使用的規劃與需求也會出現大幅的改變。未來的新住宅很可能需考量更多防疫的需求，納入「健康空間設計」或是殺菌隔離的概念；而考量到遠距離居家工作、學習的需求，家人之間的隱私空間如何設置區隔、避免「相愛相殺」也將會是新的重點。

採訪撰文／陳亭瑋
攝影／陳怡瑄
編輯／張傑凱

The post 是什麼造就了高房價？高房價又造就了什麼？政大陳明吉從行為經濟學分析房價波動 appeared first on 人文．島嶼.