然而國立清華大學計量財務金融學系蔡怡純教授，於訪談開始便語出驚人：「買衛生紙抗漲？你要買多少包衛生紙才抵得過先買一間房的避險差距呢？」

蔡怡純長年研究房價波動的各種因素。
攝影／陳怡瑄

蔡怡純長年投入房市相關研究，包含臺灣、中國、美國、英國等各國房市的發展與走向，就臺灣高房價的現況，一層層細部解析高房價的成因，以及臺灣房價的特性。

房價為什麼高居不下？

蔡怡純首先指出房價──尤其臺灣房價為眾人所關注「居高不下」特性的成因：「分析臺北過去50年的住宅價格資料，曾有過四次較大幅度的上漲。但上漲後伴隨的下跌幅度都比漲幅小，因此根據長期歷史資料，歸結出房價漲大於跌，隨著景氣循環和累積，有長期上漲、短期波動的抗跌特性。」這樣的現象稱為「房價僵固性」，僵固性意思是某商品的價格不容易隨著供需條件即時改變。

臺北過去的住宅價格，在1973~1974年、1978~1980年、1987~1989年，以及2003~2013年等四度較大幅度的上漲，而且上漲後伴隨的下跌幅度都比漲幅小。資料和原圖表來源：陳明吉、蔡怡純（2021）
圖表重繪／張力予

「這其實和房地產的複合性質有關。」蔡怡純解釋，一方面，房地產是提供給消費者購屋自住的耐久消費財，即所謂的「剛性需求」，居住需求量長期存在、不會消失，因此價格不易崩跌。另一方面，也是產業開發必須的資本財──土地資本，廠商投資時必定需要尋找土地建設廠房辦公室，所以同時是生產投入的要素成本，隨著經濟發展，對土地的需求會越來越多。

這兩種需求會隨著景氣循環而波動，景氣好的時候，購屋置產的人會增加，房價隨之上漲。但景氣下跌時，房地產需求依然存在，下跌的空間有限，便形成長期緩漲、短期波動的走勢。

其他總體經濟因素如人口、所得、貨幣、股市、政策及國際金融變數，都會影響房價。但房價對國內經濟的影響，卻比其他單一項變數都大。

臺灣的房市失衡嗎？

不論是自住還是開發，都屬於實際利用土地空間，市場價格會隨需求變動調整。倘若廠商投資設廠成功帶動當地經濟發展，提高勞力需求與所得，引來人口聚集商圈發展，確實會造成周圍房價上漲，不過整體生產與消費能力也都提升了，並非負面的發展。

「如果房價隨著經濟狀況自行修正，在民眾可負擔的狀態維持平衡，就不會產生大問題。」但蔡怡純話鋒一轉，表示：「房地產同時也是投資工具，可以炒作也可以避險，像股票一樣買進賣出，但一般人受限於房價的昂貴性無法這麼做，房地產這個金融商品掌握在部分人手上，房價便脫離地方供需系統，開始逐漸失衡。」

正常來說，房地產也會和一般商品一樣，因應市場需求穩定的波動。
圖片來源／stocksnap

正常情況來說，商品的價格或價值會因應市場需求自動修正，例如某個地方的人口外流或老化幅度較大，理論上當地的房價應當會下跌，但當房產變成投資工具時，除了會排擠自用和工用的使用需求，更為使房價出現不合理的波動，增加景氣動盪。

「需要特別警惕的是。」蔡怡純憂容說：「我們看到有些地方過度投資房市，資金大量集中在房地產，各行各業公司如果都藉由買賣土地賺錢，排擠了原本應該在產業內的投資。但是，投資土地的期間沒有人力需求、也沒有使用土地，副作用就是造成產業的空洞化、勞動需求下降而導致所得降低，還使房價持續上漲。」

天下熙熙，皆為利來、天下攘攘，皆為利往，人們追逐利益理所當然。但當產業面對國際競爭時，如果利用投資房地產獲益，會排擠原本用於研發、改良產品的資金。假如持有了地皮之後，又不開發動工，沒有實質生產、沒有勞力需求，便不會發生所得和消費的循環，資金和土地也就浪費了，造成產業空洞化與產業失衡，這些連帶效應，對經濟和市場都有害無益。

房產金融化

如果土地跟房子都用於實際使用需求，經濟就不會波動太大。例如一般人成家或鄰近工作地點，都會有買房需求，這些因素不會讓房價突然暴增。而廠商投資房地產，縱使會讓地價上漲，但同時會增加產出，連帶民眾薪水提高，對於整體經濟成長是有幫助的。

「當房產變成投資財貨的時候，除了成為拉大貧富差距的主因，還會排擠有生產力的實際需求。」蔡怡純指出，現階段大家熟知的「預售屋」銷售模式，最脫離現實供需條件致使房產金融化，導致房價脫離當地單純的供需脈絡，不再用於居住或經營，來自各處的資金在此角力，房價也往高處一去不回頭。

預售屋銷售方式是現在房地產交易的方法之一。
圖片來源／photo-ac

預售屋指的是販賣未完工，甚至尚未動工的住宅，原本應由建築公司承擔的諸多風險，例如成品與樣品不符、設計變更、施工品質落差、現金流支應、交期延遲，甚或是建案腰斬，都改由消費者扛起了。

「如果預售屋將大部分的風險都轉嫁到消費者身上，價格應該要比已完工的新成屋更低，但現在預售屋賣的不僅是未來的價格，有時還比已完工的新成屋更高。」蔡怡純皺眉說：「除了過去價格不透明，利用預期心理哄抬等原因讓預售屋的價格混亂，還有部分購屋者以操作期貨商品的方式交易，利用較低的頭期款、優惠貸款再轉手方式獲利。」

宛若「開槓桿」一般，購買後換約賣出，也就是俗稱的「炒房」，進而出現尚未完工的某建案，預售屋已經轉手多次的異象。

更多房價失衡的條件

除了上述提及的房價特性，蔡怡純歸納，其他還有三種房市失衡隱憂的條件。這三種條件即便單獨存在，都容易使房價居高不下、脫離單純供需脈絡，而臺灣卻同時處於這三種條件的框架之中。

第一種是居處重要地理位置上的彈丸之地，例如香港、新加坡、臺灣，位置重要、地狹人稠，原本就容易造成高房價。第二種是華人文化區普遍「有土斯有財」的文化觀念，買房動機比其他文化更強。

第三種在許多其他新興市場都能看見，是市場走向國際金融自由化之後，開始有大量海外資金流入房市。同時又因為房地產的增值空間充足、獲益高，又有抗跌、保值等穩定特性，進而造成房市過熱。

新冠疫情爆發後，各國政府相繼實施大規模紓困，採取寬鬆的貨幣政策，使資金保持充裕。但當時臺灣疫情較為穩定，生活與工作受影響程度低，在2020至2022年疫情嚴重期間甚至有不錯的經濟成長率。蔡怡純指出，對海外資金而言，臺灣是穩定且被看好的投資目標市場，不少外資紛紛湧入臺灣，反而形成疫情期間房價飆漲的現象。

蔡怡純把全世界一些相近的房價趨勢併在一起，看到許多地方都有類似的景氣循環問題。但臺灣和新加坡、香港等同樣生育率偏低的市場相比，不像新加坡有大量公宅、較少外資湧入炒作，而且還同時滿足上述三種隱憂條件，於是便成為高房價受害最深、影響人口結構最嚴重的地方。

人們影響房價、還是房價影響人們

疫情期間不僅房價上漲，連低價區的房價也開始向高價區追趕，現在全世界還要面臨通膨，對於還沒有累積到人生第一桶金的年輕人來說，要買多少包衛生紙才抵得過先買了一間房的避險差距？

儲蓄、成家、立業，在過去被視為人生中很重要的過程。
圖片來源／unsplash

蔡怡純說：「在不景氣或通貨膨脹發生時，已經擁有房地產的階級，受到的影響會比較小。更甚者如持有多屋的個人或法人，甚至能因此獲利。通貨膨脹會螺旋式向上擴散，最基礎的民生物品如原料、雞蛋、衛生紙開始漲價，其他的商品跟著漲，在資產縮水的危機意識下，買房避險的人增加，使房產的膨脹幅度還會比基本物價更高。」

在此連鎖效應下，尚未累積足夠資產買房的族群，所得追不上通膨，房價漲幅比存款的速度更快，居住成本負擔沉重，還可能影響就學與就業選擇。這些族群無論在經濟起伏、疫情、通膨下，都是最脆弱的族群，進而衍生出包含性別、年輕族群、低收入族群的不平等，人與人、國與國、南北半球等貧富差距的不平等。

「通膨為什麼對年輕人影響特別大？」蔡怡純憂心忡忡：「傳統觀念說儲蓄是一種美德，可是一個年輕人好不容易在一年間存了五十萬，同時期的房價卻已經漲了兩百萬，並看見那些炒作預售屋的投資者，早就賺回好幾倍。這樣踏實儲蓄的人會不會感到委屈？這樣的機制合理嗎？」

存錢越久，就買得起房了嗎？
繪圖／李昀

蔡怡純認為，在房市狀況尚未改善前，政府必須先抑制通膨，接下來再阻止通膨蔓延到房市，防止房產金融化。今年年初，平均地權條例在立法院三讀通過，其中包含限制預售屋換約、處罰炒作行為與解約登錄等規定，蔡怡純期許，若政策能明訂落日條款，更有機會使房價合理修正。

另一方面，政府應持續確保青年的居住與工作機會的可及性，設置只租不賣的青年住宅，年輕人就能先有一個穩定打拼的環境。並且應該要和以年長或弱勢族群為目標的社福住宅做出區分，如此才能資源分配均衡，得以滿足不同群體的需求，在選址、設計、規範等方面會更有效率。

蔡怡純也不斷提醒現代人必須培養金融方面的常識：「在這個時代我們不能當金融文盲。即便高知識專業的人，也容易忽略理財的重要性。房地產、股票、通膨的基本概念都應該知道，最直接的影響是不容易被詐騙，次要才是從中獲利。」

從大學甚至高中就開始教導基本的金融與財務知識，培養基本金融資訊判讀能力，避免成為金融文盲，在這個變遷快速的動盪社會，能夠自主管理財產的知識與能力尤其重要。金融知識的學習門檻並沒有那麼高，也不需要成為專家，具備基礎知識就能終生受用。

採訪撰文／曾郁茹
攝影／陳怡瑄
編輯／張傑凱

研究來源：
蔡怡純（2007）。台灣不動產投資信託基金之抗跌性與風險性研究。國科會專題研究計畫（一般研究計畫）。
蔡怡純（2009）。台灣不動產市場流動性的全面分析。國科會專題研究計畫（一般研究計畫）。
蔡怡純（2011）。住宅市場的需求特性與房價抗跌性的變化。國科會專題研究計畫（優秀年輕學者研究計畫）。
蔡怡純（2012）。房價向下僵固性：理論與實證、國內與國外、單變量與多變量的探討。國科會專題研究計畫（一般研究計畫）。
蔡怡純（2015）。房市失衡的原因和後果。國科會專題研究計畫（一般研究計畫）。

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